Управление многоквартирным домом: вопросы и ответы

Многоквартирный дом постоянно требует внимания, заботы, труда. Кто должен его обслуживать его, ремонтировать, убирать? Ответы на эти вопросы будут найдены при выборе способа управления домом. При этом важно знать, что существует Минимальный перечень необходимых работ, который должен выполняться при любом способе управления (Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»).

Какой способ управления наиболее удобный? Попробуем разобраться.

Зачем нужно управление многоквартирным домом?

Чтобы обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания, предоставление коммунальных услуг, надлежащее содержание и использование общего имущества в многоквартирном доме.

Кто обязан обеспечить управление многоквартирным домом?

Жилищный кодекс РФ возложил обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом на собственников помещений в многоквартирном доме.

Какие существуют способы управления многоквартирным домом?

Их три:

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

— управление товариществом собственников жилья;

—  управление управляющей организацией.

Как принимается решение о способе управления домом?

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Если способ управления домом не выбран либо принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то в этих случаях орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Какой способ выбрать?

Чтобы ответить на этот вопрос жители должны понимать особенности каждого способа управления.

Способ непосредственного управления домом не предполагает создания юридического лица.

При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени.

Обслуживание жилья осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных жителями подрядных организаций. Если в доме больше 12 квартир, то собственники должны нанять организацию, например, ту же управляющую компанию, и заключить с ней договор подряда на конкретные работы и услуги. Подписанным договор будет считаться если подписи поставили половина собственников дома. Такой договор регулируется Гражданским кодексом РФ, но не статьей 162 Жилищного кодекса РФ, то есть выполняться будут только те работы и услуги, которые указаны в договоре.  Подрядная организация по обслуживанию общего имущества не отвечает за коммунальные услуги — холодную и горячую воду, отопление, канализацию, электроэнергию и газ, не несет обязательств перед жителями за состояние общего имущества – подъездов, подвалов, чердаков, крыш, внутридомовых сетей и оборудования.

Интересы жильцов —  переговоры с подрядной организацией, в том числе и по стоимости работ, представляют уполномоченные ими лица (лицо) по доверенности.

Исполнение всех требований к содержанию общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в том числе мероприятия по энергосбережению и ведению технической документации по дому, пожарной безопасности также находятся в зоне ответственности собственников жилья. В случае нарушения требований возможны штрафные санкции. Штраф в этом случае накладывается непосредственно на собственников помещений дома.

Способ управления товариществом собственников жилья

Жильцы создают юридическое лицо – ТСЖ или жилищный кооператив. Это организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами.

ТСЖ несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и правил содержания общего имущества, за качество предоставляемых коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома, может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

ТСЖ или кооператив предполагает достаточно высокий уровень расходов на содержание штатов. Наиболее эффективно такое управление в крупных многоквартирных домах.

Управление управляющей организацией.

Это самый распространенный способ управления домами. Все работы по содержанию и ремонту в этом случае проводятся специалистами управляющей организации (УО). Управлять многоквартирными домами может не любая организация, а только та, у которой есть лицензия на право вести данную деятельность. За домом может быть закреплена только одна управляющая организация.

Управляющая организация — юридическое лицо, несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в доме и качество которых должно соответствовать требованиям всех действующих технических регламентов. В договоре с организацией оговаривается перечень услуг, которые предоставляет организация, их стоимость, также ряд прав и обязанностей обеих сторон. В свою очередь управляющие организации заключают договор с поставщиками коммунальных услуг, а также с уборщиками, дворниками и другими работниками, которые обслуживают дом и придомовую территорию. Управляющая организация должна обеспечить круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая сможет отправиться на срочный выезд в случае поломки коммуникаций дома.

Если жильцы недовольны качеством услуг, они могут потребовать уменьшения суммы квартплаты, а также запросить отчеты по затратам организации. Важно, что управляющая организация самостоятельно разбирается с неплательщиками, а потому на остальных жильцах долги соседа не отразятся. А вот, например, за перерасход воды в квартире, где не установлен счетчик, придется платить остальным жильцам.

Надзорные инстанции всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет. Организация обязана выполнять такие работы, как например, подготовка дома к отопительному периоду даже в случае, если далеко не все собственники оплачивают содержание и ремонт жилья.

В Рамешковском муниципальном округе 65 многоквартирных домов. Жильцы принимают решение о выборе способа управления домом.

По всем возникшим вопросам можно обратиться в Администрацию округа. Контакты: пгт. Рамешки, ул. Советская д.20, каб.№ 13 — заведующий отделом по работе с жителями пгт. Рамешки Барабанова Анастасия Сергеевна (тел. 2-14-96), каб. №9 — заместитель Главы Администрации Рамешковского муниципального округа по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Нейман Евгения Владимировна (тел. 2-12-16).